Мониторинг цен на рынке жилья Самары

Недвижимость сохраняет привлекательность

Рост цен на самарском вторичном рынке жилой недвижимости за прошедшие три месяца ускорился и составил 7%, показатели новостроек куда скромнее — +3,1%

После медленного роста во второй половине 2007 года цена квадратного метра готового жилья опять начала стремительно расти. В отличие от ситуации в Москве, где основной причиной январского роста, по мнению некоторых экспертов, стал обвал на фондовом рынке, в Самаре ситуация на фондовом рынке не оказала существенного влияния на ценообразование.

«Квадрат» вторички начал прибавлять в цене еще в декабре 2007 года, в январе рост

оказался более значительный, зато в феврале средняя цена предложения осталась почти неизменной. Одной из причин февральской статики цен может стать неблагоприятная ситуация, сложившаяся с выдачей справок формы №4 и №5. С 29 января 2008 Самара в числе других пилотных регионов перешла на новые правила ведения учета объектов недвижимости, что повлекло за собой бюрократические проволочки в распределении функций между «Ростехинвентаризацией» и «Роснедвижимость». Проблема с получением вышеназванных форм в свою очередь негативно отразилась на работе риэлторских агентств, так как увеличилась продолжительность проведения сделок.

Количественный объем предложений в зимний период уменьшился, в декабре и январе под влиянием традиционной сезонной составляющей (многие квартиры в преддверии новогодних праздников просто не экспонируются), однако в феврале объем предложений не вернулся на уровень ноября. Немного уменьшилось количество предложений однокомнатных квартир.

В период с декабря 2007 по февраль 2008 г. продолжилось увеличение цены предложения во всех сегментах квартир, особенно многокомнатных. Приросты варьировались от 5,6% (двухкомнатные) до 9,8% (многокомнатные). Лидером по цене предложения остаются многокомнатные квартиры (71,8 тыс. рублей за квадратный метр). Средняя удельная цена квадратного метра в феврале 2008 года в сегменте готового жилья составила 62,7 тысячи рублей.

Читайте также  Откладывать? Копить? Инвестировать!

В территориальном разрезе лидерство ценового роста удерживают районы исторического центра Самары – Самарский, Ленинский район (9,3% и 9% соответственно). Средняя стоимость квадратного метра в Ленинском районе в феврале достигла 76,8 тысяч рублей, и это абсолютный рекорд среди прочих районов города. Аутсайдером оказался Красноглинский район, в нем готовое жилье подешевело на 0,8%. Такие показатели можно считать корректировкой цен, так как в прошлом году цена «квадрата» здесь росла быстрее, чем в других районах. В итоге цены предложения на «сталинки» и «улучшенки» в Красноглинском районе оказались завышенными, и по итогам зимней рыночной корректировки «сталинки» потеряли с ноября 5% (сейчас средняя цена предложения 45,9 тысяч рублей), а «улучшенки» 1,2%. Похожая тенденция наблюдается и в Куйбышевском районе: здесь падения цен не наблюдалось, но темпы роста квадратного метра замедлились — 2,5% по итогам трех месяцев (45,5 тысяч рублей).

Росла зимой и максимальная цена предложения, к февралю она достигла 120,3 тысяч рублей за квадратный метр, верхнюю планку цен подняли традиционно дорогие районы Самары — Ленинский, Октябрьский и Самарский.

Самарские новостройки

В сегменте самарских новостроек рост средней цены предложения за зимний период составил 3,1%, достигнув к февралю 49,4 тысячи рублей за квадратный метр. При этом структура предложения претерпела изменения: количество предложений квартир на 0 стадии строительства (на этапе подготовки) возросло до 13% от всего объема выставленных в продажу квартир. За истекшие три месяца в листингах риэлторских агентств появились новые объекты, расположенные по адресам: Ставропольская210а/ Советская (ЗАО «СМП-1»), Парижская Коммуна (ГК «Дисса»), Молодежная (ГК «Материк»), Аэродромная/Энтузиастов (ЗАО «Красс») и другие. Свыше 40%, всех предложений, как и прежде, приходится на итоговую 4 стадию строительства. Несмотря на то, что в конце прошлого года местными властями была проведена работа по сдаче в эксплуатацию уже построенных домов, но не имевших полный пакет разрешительной документации, в целом доля новостроек, находящихся на этапе принятия госкомиссией, значительна. К февралю 2008 года вырос и общий объем предложений в сегменте долевого строительства, что в свою очередь отразилось на ценах. Однако цены квадратного метра в новостройках Самары сейчас привязаны не только к стадии строительства, но и к наличию пакета разрешительной документации у застройщика. В случае, когда у новостройки имеется весь пакет необходимых документов, цена квадратного метра в ней будет заметно выше, чем в объектах того же района, не имеющих всех положенных законом разрешений. Цены остаются важным инструментом компенсации инвестиционных рисков в долевом строительстве.

Читайте также  Для клиентов

Основная доля предложений квартир в самарских новостройках приходится на Ленинский и Октябрьский районы, за последние три месяца сократился объем выставляемых в свободную продажу площадей в Куйбышевском районе, подавляющая часть предложений в этом районе приходится на заключительную 5 стадию строительства.

В отличие от вторичного жилья, где Красноглинский район не показал положительной динамики роста, в сегменте новостроек данный район — лидер увеличения цен за квадратный метр (+7,7%, 32,1 тысяч рублей). Рост цен в Красноглинском районе связан с общей тенденцией – увеличением минимальных цен в долевом строительстве, отсюда и лидерство в ценовом удорожании самого дешевого района. Минимальная цена предложения в сегменте долевого строительства в ноябре 2007 года составляла 22 тысяч рублей за «квадрат», а в феврале 2008 года дешевле, чем за 27 тысяч рублей, купить в Самаре жилье уже нельзя. Самые дешевые предложения сосредоточены в Красноглинском и Кировском районе. И судя по скупости предложений, рубеж 27 тысяч в ближайшее время будет пройден, весной минимальная цена предложения в новостройках приблизится к 30 тысячам.

В тоже время заметно подорожали квартиры в уже сданных домах — +5,7% (60,8 тысяч рублей за квадратный метр в феврале), причем, чем больше площадь у квартиры, тем больше придется заплатить покупателю, не любящему тесноту. Цена четырехкомнатных квартир в уже сданных домах достигает рекордной отметки в 74,5 тысяч рублей за «квадрат».

Таким образом, на рынке долевого и вторичного жилья за прошедшие три зимних месяца наметились две противоположные тенденции. Если на рынке самарских новостроек растет объем предложений, а динамика роста средней цены за квадратный метр незначительна, то в сегменте вторичного жилья напротив объемы предложения стали сокращаться, а темпы роста цен увеличиваться.

Читайте также  Как правильно выбрать объект и инструмент инвестирования

Анна Храмова

Все расчеты произведены на основе базы данных бюллетеня объектов недвижимости «Зеленая площадь» в соответствии с методологией анализа рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов.